Kuasa Hukum Minta Investigasi Menyeluruh terhadap Sertipikat Hak Milik No. 1766 yang Diduga Bermasalah
Fadulinews.com | Tangerang Selatan – Sengketa tanah warisan di Kelurahan Pondok Karya, Kecamatan Pondok Aren, mencuat ke permukaan setelah Ahli Waris almarhum Tjatong Bin Djimin menemukan adanya Sertipikat Hak Milik No. 1766 yang diduga diterbitkan dengan cacat hukum dan ketidaksesuaian lokasi.
Bobby Zaenal, yang bertindak sebagai kuasa dari para ahli waris, mengajukan gugatan formal kepada berbagai instansi terkait pada Sabtu (27/7) untuk menyelidiki dugaan penerbitan sertifikat tanpa alas hak yang sah di atas tanah warisan yang telah dikuasai keluarga secara turun-temurun sejak era 1970-an.
“Kami memiliki Girik Letter C No. 97 atas nama almarhum ayah saya, lengkap dengan bukti pembayaran pajak sejak tahun 1970-an. Tapi tiba-tiba ada sertifikat yang mengklaim lokasi berbeda dari tanah yang kami kuasai secara fisik,” ujar Bobby Zaenal kepada wartawan.
KRONOLOGI SENGKETA
Tanah yang terletak di Kampung Pladen, Jalan Nusajaya RT 002 RW 005, telah dikuasai keluarga Tjatong Bin Djimin sejak dekade 1970-an. Keluarga memiliki dokumen berupa Surat Ketetapan Pajak Hasil Bumi era Orde Baru dan Girik Letter C No. 97 sebagai bukti kepemilikan sah.
Pada 1991, Aminah Al Maya, yang merupakan keluarga dari almarhum Tjatong, membuat surat pernyataan kepemilikan tanah bekas milik adat yang disahkan Kepala Desa Pondok Karya. Dalam surat tersebut disebutkan bahwa tanah belum memiliki sertifikat.
Masalah muncul ketika ahli waris mengetahui keberadaan Sertipikat Hak Milik No. 1766 yang terdaftar di BPN Kota Tangerang Selatan atas nama pihak lain di lokasi yang sama atau berdekatan dengan tanah warisan mereka.
“Yang aneh, pemegang sertifikat tidak pernah menguasai tanah secara fisik di lokasi yang kami tempati. Masyarakat setempat juga mengenal tanah ini sebagai milik keluarga Tjatong,” kata M. Yopi Rlanda, kuasa hukum yang mendampingi Bobby Zaenal.
PENDAPAT AHLI HUKUM
Prof. Dr. Maria Farida Indrati, S.H., M.H., Pakar Hukum Agraria dari Universitas Indonesia, menyatakan bahwa kasus seperti ini tidak jarang terjadi di Indonesia akibat lemahnya sistem administrasi pertanahan.
“Sistem pendaftaran tanah kita masih belum sempurna. Seringkali terjadi tumpang tindih atau penerbitan sertifikat tanpa penelitian yang memadai terhadap alas hak sebelumnya,” kata Prof. Maria saat dihubungi terpisah.
Menurutnya, Pasal 32 ayat (2) UU No. 5 Tahun 1960 (UUPA) memberikan kewenangan kepada Menteri untuk membatalkan keputusan pemberian hak dan pendaftaran tanah yang mengandung cacat hukum administrasi atau dilakukan tanpa hak.
Dr. Urip Santoso, S.H., M.Hum., Ahli Hukum Pertanahan dari Universitas Airlangga, menambahkan bahwa Letter C yang diterbitkan sebelum berlakunya PP No. 24 Tahun 1997 memiliki kekuatan hukum sebagai bukti kepemilikan.
“Letter C yang disertai bukti pembayaran pajak dan penguasaan fisik yang konsisten dapat menjadi dasar yang kuat untuk pembatalan sertifikat yang diterbitkan kemudian tanpa memperhatikan hak yang sudah ada,” jelasnya dalam diskusi telepon.
Boedi Harsono, mantan Kepala BPN (1988-1998) dalam bukunya “Hukum Agraria Indonesia” menyebutkan bahwa prinsip dasar pendaftaran tanah adalah memberikan jaminan kepastian hukum. Jika proses pendaftaran tidak mengikuti prosedur yang benar, maka sertifikat yang dihasilkan dapat dibatalkan.
ANALISIS KASUS SERUPA
Kasus serupa pernah terjadi di berbagai daerah dengan putusan yang bervariasi. Dalam Putusan Mahkamah Agung No. 1277 K/Pdt/2018, MA membatalkan sertifikat yang diterbitkan tanpa memperhatikan hak kepemilikan sebelumnya yang dibuktikan dengan Letter C dan penguasaan fisik.
Dr. Sahnan, S.H., M.Hum., peneliti hukum agraria dari Universitas Hasanuddin, menjelaskan bahwa berdasarkan yurisprudensi, pengadilan cenderung melindungi pihak yang memiliki dokumen kepemilikan lebih awal dan menguasai tanah secara fisik.
“Ada asas prior in tempore potior in jure – siapa yang lebih dulu memiliki hak, dialah yang lebih kuat. Apalagi jika disertai penguasaan fisik yang nyata,” katanya.
Dalam kasus di Bekasi tahun 2020, Pengadilan Negeri membatalkan sertifikat yang diterbitkan di atas tanah yang sudah dikuasai pemilik Letter C sejak 1980-an. Hakim menilai bahwa BPN gagal melakukan penelitian data yuridis yang memadai.
DUGAAN PELANGGARAN PROSEDUR
Menurut analisis tim hukum ahli waris, terdapat beberapa dugaan pelanggaran prosedur dalam penerbitan Sertipikat Hak Milik No. 1766 :
– Tidak Ada Pengumuman yang Benar
Berdasarkan Pasal 26 PP No. 24 Tahun 1997, setiap permohonan pendaftaran tanah harus diumumkan dalam jangka waktu 60 hari. Tim hukum menduga tidak ada pengumuman yang dilakukan di lokasi yang tepat.
– Tidak Ada Penelitian Data Yuridis
Pasal 24 PP No. 24 Tahun 1997 mengharuskan penelitian menyeluruh terhadap dokumen-dokumen kepemilikan sebelumnya. Diduga penelitian ini tidak dilakukan atau tidak memadai.
Kemungkinan Kesalahan Pemetaan
Data spasial dalam sertifikat diduga tidak sesuai dengan kondisi fisik lapangan, menunjukkan kemungkinan kesalahan teknis atau manipulasi koordinat.
Adriaan Bedner, peneliti hukum agraria dari Universitas Leiden yang menulis tentang sistem pertanahan Indonesia, menyatakan bahwa kelemahan utama sistem pertanahan Indonesia adalah koordinasi yang buruk antara lembaga dan lemahnya pengawasan internal.
“Indonesia needs stronger institutional coordination and better oversight mechanisms to prevent such conflicts,” kata Bedner dalam penelitiannya yang dipublikasikan Journal of Legal Pluralism tahun 2016.
RESPONS INSTANSI TERKAIT
Kantor Pertanahan Kota Tangerang Selatan belum memberikan tanggapan resmi atas gugatan yang diajukan. Namun dalam surat tertanggal 30 April 2025, BPN mengonfirmasi keberadaan Sertipikat Hak Milik No. 1766 dan mengarahkan pemohon untuk mengajukan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) untuk informasi detail.
Kepala Kelurahan Pondok Karya, saat dikonfirmasi melalui telepon, menyatakan akan mempelajari surat yang masuk dan berkoordinasi dengan instansi terkait.
“Kami akan lakukan pengecekan arsip dan koordinasi dengan RT/RW setempat untuk memverifikasi kondisi di lapangan,” katanya.
Kapolres Tangerang Selatan, melalui Kasubag Humas, menyatakan bahwa pihaknya akan menindaklanjuti jika ada laporan resmi terkait dugaan tindak pidana.
EDUKASI HUKUM UNTUK MASYARAKAT
Pentingnya Dokumentasi Kepemilikan Tanah
Dr. Yamin Lubis, Notaris Senior dan pakar hukum pertanahan, mengingatkan pentingnya masyarakat mendokumentasikan kepemilikan tanah dengan baik.
“Simpan semua dokumen seperti Letter C, bukti pembayaran pajak, dan surat-surat lain yang menunjukkan kepemilikan. Jangan tunggu ada masalah baru mencari dokumen,” nasihatnya.
Langkah Preventif yang Dapat Dilakukan
1. Cek Status Tanah Secara Berkala
Masyarakat dapat mengecek status tanah mereka di kantor BPN setempat atau melalui layanan online untuk memastikan tidak ada sertifikat ganda.
2. Segera Sertifikasi Tanah
Bagi yang masih memiliki Letter C atau dokumen lama, segera urus sertifikat melalui program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) yang biayanya lebih murah.
3. Waspadai Pengumuman
Perhatikan pengumuman di kantor kelurahan atau kecamatan terkait permohonan sertifikat di sekitar tanah Anda. Ajukan keberatan jika ada yang mencurigakan.
Hak-Hak Masyarakat dalam Sengketa Tanah
Prof. Dr. Boedi Harsono dalam bukunya menekankan bahwa masyarakat memiliki hak untuk :
- Mendapat informasi yang jelas tentang status tanah
- Mengajukan keberatan terhadap keputusan yang merugikan
- Mendapat perlindungan hukum dari negara
- Memperoleh ganti rugi jika haknya dilanggar
Mekanisme Penyelesaian Sengketa
Jika terjadi sengketa tanah, masyarakat dapat menempuh jalur :
1. Mediasi melalui BPN atau kelurahan
2. Keberatan administratif ke BPN Kabupaten/Kota hingga BPN Pusat
3. Gugatan perdata ke Pengadilan Negeri
4. Laporan pidana jika ada dugaan kejahatan
Dr. Arie Sukanti Hutagalung, pakar hukum agraria dari UI, menyarankan agar mediasi dicoba terlebih dahulu sebelum ke pengadilan.
“Mediasi lebih cepat, murah, dan sering menghasilkan solusi win-win. Litigasi sebaiknya jadi pilihan terakhir,” katanya.
DAMPAK EKONOMI DAN SOSIAL
Kerugian Finansial
Dr. Dwi Martani, ekonom dari Universitas Indonesia, menjelaskan bahwa sengketa tanah dapat menimbulkan kerugian ekonomi yang signifikan.
“Ketidakpastian kepemilikan membuat tanah tidak bisa dijadikan agunan, menghambat akses kredit, dan menurunkan nilai ekonomis properti,” jelasnya.
Berdasarkan data BPS, sengketa tanah menyebabkan kerugian ekonomi sekitar Rp 50 triliun per tahun akibat produktivitas yang hilang dan biaya penyelesaian konflik.
Dampak Sosial
Prof. Dr. Gunawan Wiradi, sosiolog agraria, menekankan bahwa sengketa tanah dapat memicu konflik sosial di tingkat masyarakat.
“Tanah bukan hanya aset ekonomi, tapi juga memiliki nilai sosial dan psikologis. Sengketa tanah bisa merusak harmoni sosial yang sudah terbangun puluhan tahun,” katanya.
REKOMENDASI AHLI UNTUK REFORMASI SISTEM
Digitalisasi dan Integrasi Data
Dr. Wahyudi, ahli teknologi informasi dari ITB yang meneliti sistem informasi pertanahan, menyarankan perlunya digitalisasi penuh sistem BPN.
“Dengan sistem terintegrasi dan database yang terpusat, kejadian seperti sertifikat ganda bisa diminimalisir. Koordinat setiap bidang tanah harus akurat dan dapat diverifikasi real-time,” katanya.
Penguatan Pengawasan Internal
Prof. Dr. Jimly Asshiddiqie, pakar hukum tata negara, menekankan pentingnya pengawasan internal yang kuat dalam sistem administrasi pemerintahan.
“Sistem check and balance harus diperkuat. Tidak boleh satu orang atau satu unit kerja memiliki kewenangan penuh tanpa pengawasan,” jelasnya dalam seminar hukum agraria tahun 2023.
Edukasi dan Partisipasi Masyarakat
Dr. Dianto Bachriadi, direktur Konsorsium Pembaruan Agraria, menekankan pentingnya edukasi masyarakat tentang hak-hak agraria.
“Masyarakat harus paham hak dan kewajibannya. Partisipasi aktif masyarakat dalam mengawasi proses administrasi pertanahan sangat penting,” katanya.
PERSPEKTIF INTERNASIONAL
Pengalaman Negara Lain
Hernando de Soto, ekonom Peru yang menulis “The Mystery of Capital”, menjelaskan bahwa sistem kepemilikan tanah yang jelas adalah kunci pembangunan ekonomi.
“Property rights are the foundation of economic development. Without clear, enforceable property rights, capital cannot be properly mobilized,” tulisnya.
Singapura berhasil mengatasi masalah serupa dengan sistem Land Titles (Torrens System) yang memberikan jaminan kepastian mutlak kepada pemegang sertifikat. Australia dan Kanada juga menggunakan sistem serupa dengan tingkat sengketa yang sangat rendah.
Studi Komparatif
Prof. Klaus Deininger dari World Bank dalam penelitiannya “Land Policies for Growth and Poverty Reduction” menyebutkan bahwa Indonesia perlu memperkuat sistem administrasi pertanahan untuk mendukung pertumbuhan ekonomi.
“Land administration systems need to be transparent, efficient, and accessible to all social groups, especially the poor and marginalized,” tulisnya.
TIMELINE DAN PROGNOSIS KASUS
Berdasarkan pengalaman kasus serupa, penyelesaian sengketa tanah di Indonesia rata-rata membutuhkan waktu 1-3 tahun melalui jalur hukum formal.
Dr. Myrna Safitri, direktur Epistema Institute yang meneliti konflik agraria, memperkirakan kasus ini bisa diselesaikan lebih cepat jika ada itikad baik dari semua pihak.
“Kunci utama adalah transparansi proses dan keterbukaan untuk mencari solusi yang adil. Jika sampai ke pengadilan, prosesnya bisa sangat panjang,” katanya.
Skenario Penyelesaian
1. Skenario Optimal (3-6 bulan) : Â Mediasi berhasil, BPN membatalkan sertifikat bermasalah
2. Skenario Moderat (6-18 bulan) :Â Proses administratif di BPN dengan kemungkinan gugatan
3. Skenario Pesimis (2-5 tahun) : Â Litigasi berkepanjangan hingga tingkat kasasi
PESAN UNTUK MASYARAKAT
Himbauan dari Para Ahli
Prof. Dr. Maria Farida Indrati mengingatkan masyarakat untuk tidak panik menghadapi sengketa tanah, tetapi tetap waspada dan proaktif melindungi hak-haknya.
“Yang terpenting adalah tetap tenang, kumpulkan semua dokumen yang ada, dan segera konsultasi dengan ahli hukum jika menghadapi masalah serupa,” pesannya.
Dr. Urip Santoso menambahkan pentingnya edukasi hukum sejak dini: “Masyarakat harus paham bahwa tanah adalah aset penting yang harus dilindungi dengan dokumen yang sah dan proses yang benar.”
Checklist untuk Pemilik Tanah
Ahli hukum menyarankan masyarakat melakukan checklist berikut:
1. ✓ Pastikan semua dokumen tanah tersimpan dengan baik
2. ✓ Bayar PBB tepat waktu dan simpan bukti pembayaran
3. ✓ Cek status tanah secara berkala di BPN
4. ✓ Waspadai pengumuman di sekitar lokasi tanah
5. ✓ Segera urus sertifikat jika masih menggunakan dokumen lama
6. ✓ Konsultasi dengan ahli jika ada masalah
KESIMPULAN
Kasus sengketa tanah di Tangerang Selatan ini menjadi cermin permasalahan sistem pertanahan Indonesia yang masih memerlukan perbaikan menyeluruh. Para ahli sepakat bahwa reformasi sistem administrasi pertanahan, penguatan pengawasan, dan edukasi masyarakat adalah kunci untuk mencegah konflik serupa di masa depan.
Sebagaimana ditekankan Prof. Boedi Harsono : “Tanah adalah sumber daya yang sangat berharga. Sistem administrasi yang baik akan memberikan kepastian hukum dan mendorong pembangunan ekonomi yang berkelanjutan.”
Sementara itu, untuk kasus spesifik di Tangerang Selatan, semua mata tertuju pada bagaimana instansi terkait akan merespons dan menyelesaikan permasalahan ini secara adil, transparan, dan sesuai dengan hukum yang berlaku.
FAKTA SINGKAT
– Lokasi :Â Kampung Pladen, Jalan Nusajaya RT 002 RW 005, Pondok Karya, Tangerang Selatan
– Dokumen Ahli Waris : Girik Letter C No. 97, Pajak Hasil Bumi era 1970-an
– Sertifikat Bermasalah : Hak Milik No. 1766
– Status : Investigasi diminta ke 10 instansi terkait
– Timeline : Respons diharapkan dalam 7-14 hari
Berita ini Disusun berdasarkan prinsip keberimbangan, akurasi, dan kepentingan publik sesuai Kode Etik Jurnalistik Pasal 1 hingga 3.
